运用演化博弈模型分析政府、出租人、承租人的三方博弈，可得到两种渐进稳定策略均衡，分别对应住房租赁市场的低端锁定状态与高端理想状态。两种不同演化结果主要受出租人与承租人在监管下分别获得的额外收益及监管收益对监管意愿的影响，以及承租人支付高租金的概率等因素的影响。现实中监管收益小不足以激励提供有效的监管，以及租赁效用低不足以支撑承租人支付高租金等因素，是租赁市场陷入低端锁定的关键原因。要达到高端理想状态，可行的路径有两条：一是提高政府监管意愿，实施持续监管，且监管下出租人、承租人提供高品质住房与支付高租金可以获得更高收益；二是着重提高承租人支付高租金的意愿，这需要住房租赁这一方式可以满足承租人更高的居住效用。因此，政策重心应放在提高政府监管意愿、提升承租人的租赁效用以及鼓励出租人提供高品质租赁住房上。