改革开放以来，我国的城镇化发展和城市扩张建设取得了举世瞩目的成就，城镇化率已达中后期水平，在“优先划定耕地和永久基本农田、科学划定生态保护红线、合理划定城镇开发边界”的国土空间规划背景下，城镇开发边界的范围基本锁定，高效、绿色、融合利用国土资源，实现城市、产业、人与自然的融合发展，逐步被国家提上重要议程。2020年11月，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出“实施城市更新行动”，“城市更新”首次作为一项重大整体决策部署被纳入国家中长期发展规划，成为国家层面要求实施的具体行动。2020年12月，中央经济工作会议也明确提出，要坚持扩大内需这个战略基点，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。各省市迅速开展了大规模的城市更新行动，实践中也产生了各种难题。本文以笔者的亲身谋划运作经历，从城市更新任务、实施范围、实施流程及主要模式方面进行了归纳，对城投公司主导模式下的城市更新项目进行了优势分析，并列举了实施中存在的典型问题，从组织领导、地方立法、股权架构与资本金来源、拆迁及开发周期、收益不足与波动应对、账务处理，税务筹划7个方面展开问题探讨，提出了对应的风险管控建议，以期为各地城市更新项目的谋划及运营提供借鉴。